Gayrimenkul Avukatı
Medeni Hukuk’un bir parçasını oluşturan gayrimenkul hukuku, toplumun her kesimini yakından ilgilendiren bir hukuk koludur ve ev, arsa, apartman gibi taşınmaz malların oluşturduğu gayrimenkul konuları için düzenlenmiştir.
Ayrıntılı ve karışık kapsamı nedeniyle gayrimenkul avukatı ile hukuka uygun bir çalışmanın yapılması, gayrimenkul hukukunun amacını oluşturur. Mülkiyet hakkı, gayrimenkul hukukunun temelini oluştururken aynı zamanda Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ve İnsan Hakları Sözleşmesi tarafından kabul edilerek korumaya alınmıştır.
Gayrimenkul hukuku alanında ortaya çıkan anlaşmazlıkların, kişiler arasında çözülemeyip yargıya taşınması halinde, hukuki destek almak oldukça önemlidir. Bu anlaşmazlıklar sonucunda yargıya taşınması halinde taraflar yüksek mahkeme giderleri ile karşılaşarak hak ihlallerine uğrayabilirler.
Bu olumsuz durumların yaşanmaması için alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatıyla çalışmanın önemi burada devreye girmektedir. Detaylı ve karmaşık bir hukuk dalı olduğu için alınacak avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetinin profesyonel ve tecrübeli avukatlardan alınması gerekir.
Boşanma hukuku başta olmak üzere diğer hukuk dallarıyla yakından ilişkisi bulunan gayrimenkul hukuku için Yanardağ Avukatlık Bürosu olarak her türlü hizmet vermekte ve gerekli dava ve davaların sürecinde müvekkilimizi en iyi şekilde korumak ve savunmak için var gücümüzle çalışmaktayız.
Gayrimenkul Davalarında Avukat Tutmak Zorunlu Mudur?
Ceza avukatı ile sanığın temsil edilmesi gereken bazı ceza davaları hariç, hiçbir davada avukat tutma zorunluluğu olmadığı için gayrimenkul davalarında da avukat tutma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu yüzden kişiler gayrimenkul davalarını kendileri açıp takip edebilirler. Ancak gayrimenkul hukuku çok geniş ve ayrıntılı bir hukuk olduğu için tarafların yapacağı en küçük bir hata, büyük kayıplar doğurabilir. Bunun gibi olumsuz durumların yaşanmaması için profesyonel, tecrübeli ve uzman bir gayrimenkul avukatıyla çalışılması, böyle hataları ortadan kaldırarak maddi ve manevi kayıpların önüne geçilmesinde oldukça önemli bir noktadır.
Müdahalenin Önlenmesi (Men-i Müdahale) Davası Nedir?
En sık açılan gayrimenkul davasıdır. Bir taşınmazdan faydalanmak için ya taşınmazın sahibi olmak ya da sahibinden icazet almak gerekir. Taşınmazın sahibi olan kişiden herhangi bir icazet alınmadan taşınmazdan yararlanılası tamamen hukuka aykırı bir durumdur fakat taşınmazın sahibinden habersiz kullanılması durumunda mülk sahibinin, müdahalenin önlenmesi davası açmak hakkı vardır. Bu dava sonucunda taşınmazda hakkı olmayan kişi, taşınmazdan çıkarılır ve haksız işgal etmesinden dolayı işgal tazminatı (ecrimisil) talep edilebilir.
Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil) Davası Nedir?
Kişinin malının, izni olmadan bir başka kişi tarafından kullanılması halinde ödenen tazminat anlamına gelen ecrimisilde, zarar aranmamakla beraber malın kişinin rızası dışında kullanıp kullanılmadığına bakılır. Dava yoluyla talep edilen bu tazminattır ve bir gün dahi işgal edilme halinde bu dava açılabilir. Bu davalar genellikle ev sahibi ve kiracı arasında görülür. Haksız işgal tazminatının talep edilmesi için bazı şartlar bulunmaktadır;
- İzinsiz şekilde kullanmak
- Kötü niyetli olmak
- Tasarrufta bulunma hak ve yetkisine sahip olmamak
Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi beş yıl olarak belirlenmiştir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Kiraya veren ve kiracının ortak olarak özgür iradeleriyle düzenlediği bile belge olan kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun olarak düzenlenmekte ve bu sözleşmede bulunan hususların ileriki süreçlerde anlaşmazlık çıkarmaması için gayrimenkul avukatı aracılığıyla düzenlenmelidir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Bir taşınmaza birden fazla kişinin ortak olması halinde söz konusu olan davanın açılması için, mülkte paylı olanların paylaşım konusunda anlaşmazlık yaşamaları gerekir. Yaşanan anlaşmazlık sonucunda ortaklığın sona ermesi için izale-i şuyu davası açılır. Davadan tüm pay sahipleri haberdar olmalıdır ve tüm kişiler dahil edilmeden dava sonuçlanamaz. Bu davanın sonucunda taşınmazın aynı şekilde taksimi mümkünse aynı şekilde pay edilir ancak bu durum mümkün değilse taşınmaz icra dairesi tarafından satılarak satış bedeli, payları oranında mülkte hak sahibi olanlara verilir.
Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası Nedir?
Kamu yararı ön planda tutularak herhangi bir kimseye ait taşınmazın tek taraflı bir idari işlemle kamuya geçirilmesi olarak tanımlanan kamulaştırmanın tamamlanması için idarenin adli yargıda gayrimenkul sahibi olan kişinin aleyhine kamu iptal ve tescil davası açması gerekir. Bu davada gayrimenkul avukatı davalı tarafta yer alan mülk sahibinin haklarını koruyup savunur. Kamunun yararı yerinde değilse, buna karşı idari yargıda dava açılabilir. Tapu iptal ve tescil davaları, idari yargıda alan kamulaştırma kararının iptal davasının sonucundan etkilecektir ve bu kararların iptal edilmesi sonucunda tapu iptal ve tescil davaları mülk sahibi olan kişinin lehine sonuçlanacaktır. Bu tür davalarda mal ve hak kaybı yaşamamak için uzman bir gayrimenkul avukatı ile süreci adım adım ilerleterek olumlu sonuçların oluşmasına zemin hazırlayabilirsiniz.
Kadastro İşlemi Sonucu Verilen Tapunun İptal ve Tescil Davası Nedir?
Arazilerde kadastro işlemi yapılırken zaman zaman yanlış ölçümler veya hak sahibinin kim olduğu konusunda yanlışlıklar ortaya çıkabilmektedir. Alanında uzman gayrimenkul avukatı, bu kadastro tutanaklarını ve tapu işlemlerini inceleyerek mülk sahibinin hak kaybına uğradığı zamanlarda iptal ve tescil davası açabilir. Bu davanın açılması için 10 yıllık bir hak düşürücü zaman süresi vardır.
Önalım (Şufa) Davası Nedir?
Taşınmazın sahibinin taşınmazı üçüncü kişilere satması durumunda, hak sahibine üçüncü kişi ile aynı koşullara taşınmazı satın alma hakkını veren yenilik doğuran bir hak olan şufa hakkının oluşması durumda gayrimenkul avukatı vasıtasıyla iptal ve tescil davası açılır.
Mirastan Doğan Tapu İptal Davası Nedir?
Taşınmaz sahibinin ölümü veya gaiplik kararı ile, hak sahipleri arasında bazı anlaşmazlıklar doğar. Miras hukukunun kuralları göz önüne alınarak hak sahibi olan kişi, tapu iptal ve tescil davası açabilir. Hak sahiplerinin fazla olmasıyla oldukça uzayabilen bu davanın uzamasını önlemek amacıyla bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak oldukça önemli bir yere sahiptir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Çok çeşitli sebeplerle yapılmakta olup en çok karşılaşılan sebebi; kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan taşınmazın satışı vaadi sözleşmesidir. Uzun bir süreç içerisinde yerine getirilen bu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulanmasında her iki tarafında yerine getirmesi gereken yükümlülükler bulunmaktadır. Taraflara hak ve borçlar yükleyen iki taraflı bir sözleşmedir. Bu sözleşmede; arsa sahibi kişi, sözleşmeye uygun koşullarda yapının yapılması durumda müteahhide taşınmaz mülkün bir kısmını satma vaadinde bulunur ve sözleşme avukat aracılığya tanzim edilir. Satış vaasi sözleşmesinin imzalanıp yükümlülüklerin yerine getirilmesi sürecine kadar her aşaması, alanında uzman gayrimenkul avukatı ile birlikte takip edilmelidir. Bu şekilde hak ihlallerinin oluşmasına zemin hazırlayacak durumların ortadan kalkması sağlanır.
Yabancılar Nasıl Gayrimenkul Edinebilir?
Yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinmesi karşılıklılık esasına dayalıyken 2002 yılında yapılan değişiklikle bu şart kaldırılmış ve yabancılar karşılıklılık esasına bağlı kalmadan gayrimenkul avukatı vasıtasıyla ülkemizden gayrimenkul edinebilir. Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinebilmeleri için gayrimenkulün bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne resmi olarak başvurmaları gereklidir.
Yabancıların gayrimenkul edinmeleri ile ilgili bazı sınırlamalar vardır;
- Yabancıların edindiği gayrimenkul ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, gayrimenkulün bulunduğu yerleşim alanının yüz ölçümünün %10’unu ve ülkede kişi başına 30 hektarı geçemez.
- Kendi ülkelerinin kurallarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri sadece özel kanun hükümleri çevresinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir ve bu ticaret şirketleri dışındakiler gayrimenkul edinemezler.
Yabancıların gayrimenkul edinmeleri için gerekli kuralları ve işleyişi bilmeleri oldukça önemlidir. Bu yüzden işlemler uzman bir gayrimenkul avukatı ile yürütülmelidir. Böylelikle Türk hukuk sistemi ve mevzuatı hakkında bilgisi olmayan yabancıların, hukuka uygun şekilde mgayrimenkul sahibi olmaları sağlanır.
Muhdesatın Aidiyeti Davası Nedir?
Muhdesat; taşınmazın üzerinde bulunan yapı veya varlığın sahibi dışında başkasına ait olması olarak tanımlanabilir. Ortaklığın giderilmesi ya da kamulaştırma davaları görülürken davanın konusu olan taşınmaz üzerindeki yapının; taşınmaz mülkün sahibine değil, kendisine ait olduğunu iddia eden kimse tarafından davaya muhtesatın aidiyeti davası denir. Muhtesatın aidiyetinin tespiti davasının açılması için bazı şartlar vardır;
- Gayrimenkul (taşınmaz) üzerinde bulunan yapı veya varlık adına dava açılabilir. Taşınır bir mal veya varlık üzerine böyle bir davanın açılması söz konusu değildir.
- Bu davanın açılması için, ortaklığın giderilme ve kamulaştırma davası esnasında iddianın ileri sürülmesi gerekir.
Geçit Hakkı Davası
Geçit hakkı davası, gayrimenkulden ana yola çıkmak için yeterli geçit bulunmayan gayrimenkul sahibinin, bedel karşılığında geçit hakkı tanınması için komşusundan talep edebileceği davadır. Mahkeme tarafından dosyaya, fen, ziraat, kadastro gibi pek çok alanda uzman bilirkişi heyeti atanacaktır ve bilirkişinin raporunda mülkiyet üzerinden gerçekleştirilecek geçit hakkına dair detaylı bilgiler bulunacaktır. Davalının mülkiyetine en az zarar verecek şekilde geçit hakkı oluşturulacaktır. Geçit hakkı tapu sicillerine kaydedilir ve mülkiyet hakkı verilmez. Geçit hakkı davasının sonucunda davacı, davalıya gerekli ödemeyi gerçekleştirecektir.
Gayrimenkul Avukatı Ücreti
Avukatlık ücreti, avukat ve müvekkil arasında özgür iradeyle belirlenir. Burada dikkat edilen nokta ise, baronun her yıl avukatlar için belirlediği asgari ücretin altında fiyat oluşturulamamasıdır. Aksi hala baro, avukata yaptırım uygulayabilir. Böyle bir durumun oluşmaması için gayrimenkul avukatı talep edeceği ücreti belirlerken, baronun belirlediği asgari ücreti alt sınır olarak almalıdır.
Her davada olduğu gibi gayrimenkul davalarında da gayrimenkul avukatının talep edeceği ücret hakkında net bir bilgi verilemez. Burada avukatlık ücretini değiştiren pek çok faktör bulunmaktadır. Örneğin; dosyanın yükü, davanın uzunluğu, davanın görüldüğü mahkemenin yoğunluğu, davanın görüldüğü şehir, gayrimenkul avukatının tecrübesi gibi faktörler başta sıralanmak üzere bunlarla beraber daha birçok faktör sayılabilir. Detaylı bilgi ve ücret için büromuzla irtibata geçebilirsiniz. Gayrimenkul avukatı ücreti konusundaki en net ve sağlıklı bilgiyi size bizzat avukatın vermesi gerekir.
Gayrimenkul Davalarında Avukatın Önemi ve İşlevi
Avukat tutmanın zorunlu olmadığı bu davada, kişi haklarını kendi savunabilir ve koruyabilir fakat gayrimenkul avukatı ile çalışılarak avukatın tecrübesiyle mevzuatın en ince ayrıntısına kadar öğrenilir ve davanın olumsuz bir şekilde sonuçlanması ihtimali en aza indirilir. Gayrimenkuller, mülkiyet hakkının en önemli parçası olduğundan bu konuda doğan hukuki sorunlar büyük mal ve para kayıplarına neden olabilir. Gayrimenkul hukuku da olabildiğince derin ve detaylı olduğu için mal ve para kayıplarının önüne geçmek için hukuki yardım alınmalı ve alanında uzman ve tecrübeli bir gayrimenkul avukatı ile sürecin yürütülmesi oldukça büyük bir öneme sahiptir.
Yanardağ Avukatlık ve Hukuk Danışmanlığı Bürosu Olarak Gayrimenkul Hukuku Alanında Verdiğimiz Hizmetler;
- Kira sözleşmesinin hazırlanması ve geçerlilik süresi boyunca yönetilmesi
- Kira sözleşmesinin fesh edilmesi
- Tapu iptal ve tescil davalarının hazırlanması
- Mirastan mal kaçırma davaları
- Kamulaştırma davaları
- İmar planı değişiklikleriyle ilgili idari süreçlerin takip edilmesi ve gerektiği durumlarda iptal edilmesi için yargısal yollara başvurulması
- Yabancıların mülk edinmesi konusunda danışmanlık
- Taşınmaz malların alım ve satımı konusunda danışmanlık
- Boşanma davalarında gayrimenkul paylaşımı
- İpotek kurulması ve ipoteğin terkinin gerçekleşmesi
- Satış sözleşmesini hazırlanması ve revize edilmesi
